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宅建の頻出論点と独学スケジュール｜平成27〜令和7年度650問の集計

宅建の本試験（平成27〜令和7年度の13回650問）を1問ずつ論点に分けて数えた出題傾向の集計です。毎回出る頻出論点、問番号ごとの出題、出ていない論点を科目ごとに示し、1年前・9か月前・半年前・4か月前から始める独学スケジュールに落とし込みます。

約37分

宅建の本試験13回分（平成27年度〜令和7年度）の650問を、1問ずつ、教材の論点399個（集計した2026年10月時点の数）に対応づけて数えました。論点は、教材で説明をまとめた単位です。私が作っている iPhone の宅建アプリの教材づくりのために分類したもので、この記事ではその数字から、宅建の出題傾向と、試験の何週前に始めるかで分けた4つの独学の計画を示します。

いちばん計画を左右したのは、宅建業法と権利関係の差でした。宅建業法は5回以上出た75の論点に1回の試験の約19問が集まり、論点を絞っても20問のうち18問を狙えます。権利関係は14問のうち約7問が、13回で1〜4回しか出ていない論点に散らばっていて、絞るほど点を取りきれなくなります。

  • 法令上の制限の8問は、令和元年度から令和7年度までの9回、問15から問22まで法律の並びが毎回同じでした。
  • 13回で論点として一度も当たらなかったのは36個でした（統計を除く）。14個が権利関係で、税額の計算（5個）と容積率の計算の手順（4個）も入っています。

試験日・申込みの時期・合格点など年ごとに変わることは、末尾の「年ごとに変わる情報」の欄にまとめました（2026年10月に確認）。

4つの計画の早見：いつから始めるか

試験は例年10月の第3日曜日です。計画は暦の月ではなく、試験の何週前に始めるかで4つに分けました。

始める時期 例年の時期 1周目に読む範囲（論点の数） 科目の順と週 仕上げ
約52週前（約1年前） 前の年の10月中旬 13回に一度も出ていない細部だけ最後に（359個） 権利関係17週 → 宅建業法11週 → 法令上の制限8週 → 税その他5週 2周目5週・通し演習6週
約40週前（約9か月前） 1月上旬〜中旬 集計の最後の4回に出ていない細部も外す（295個。集計に入っていない回が2回以上なら外さない） 権利関係11週 → 宅建業法9週 → 法令上の制限6週 → 税その他4週 2周目4週・通し演習6週
約28週前（約半年前） 4月上旬 5回以上出たところと、問11〜14・相続（191個） 宅建業法8週 → 法令上の制限4週 → 権利関係8週 → 税その他2週 通し演習6週
約18週前（約4か月前） 6月中旬 5回以上出たところだけ（171個） 宅建業法5週 → 法令上の制限3週 → 権利関係5週 → 税その他1週 通し演習4週

始める週がこの間に当たる人は、週の数が少ないほうの計画を使い、余った週を最初の科目に足します。試験の45週前に始めるなら、40週前の計画に5週を足す形です。18週前より遅く始める人の目安は、18週前の計画のすぐあとに書きました。

集計でわかったこと

問番号ごとの出題と科目別の問題数：50問の並びはほぼ決まっている

13回とも、権利関係が問1〜14、法令上の制限が問15〜22、税その他が問23〜25と問46〜50（問46〜50は登録講習の修了者が免除される5問）、宅建業法が問26〜45でした。試験を実施する不動産適正取引推進機構（RETIO）は科目ごとの問題数を公表していないので、これは13回を数えた結果です。

問番号 平成27〜令和7年度の13回で出たテーマ（数字は回数）
問1〜10 民法。130問が29のテーマに散らばる。多い順に相続15、民法のその他（条文に規定があるか、など）11、抵当権8、民法の賃貸借8、物権変動と登記8、売買8。同じ問番号に同じテーマが来たのは最多でも3回
問11 借地借家法の借地12、借家1
問12 借地借家法の借家13
問13 区分所有法13
問14 不動産登記法13
問15〜22 都市計画法2問・建築基準法2問、盛土規制法・土地区画整理法・農地法・国土利用計画法が1問ずつ。令和元年度からの9回は、問15都市計画の内容、問16開発許可、問17・18建築基準法、問19盛土規制法、問20土地区画整理法、問21農地法、問22国土利用計画法の順。平成30年度までの4回は順番が違う
問23 国税。印紙税4、登録免許税4、所得税4（譲渡所得3、住宅ローン控除1）、贈与税1
問24 地方税。固定資産税7、不動産取得税6
問25 不動産鑑定評価基準7、地価公示法6
問26〜44 宅建業法。247問のうち重要事項説明37、37条書面24、宅建士19、媒介契約17
問45 住宅瑕疵担保履行法13
問46〜50 住宅金融支援機構、景品表示法（不動産の表示に関する公正競争規約）、統計、土地（地形と災害）、建物（構造と材料）が、この順に13回とも1問ずつ

法令上の制限は、平成29年度だけ国土利用計画法の枠が、いくつかの法令を混ぜた問でした。盛土規制法は令和5年5月26日の施行より前は宅地造成等規制法で、この集計では同じ枠として数えています。相続は問1〜10のどこかに13回のうち12回出ていました。

毎回出る頻出論点：13回すべてに出たのは10個、10回以上は39個

下の表が、10回以上出た39個の全部です（「出た回」は13回のうち何回か、「問数」はその論点が関わった問の数）。

科目 論点 出た回 問数
宅建業法 37条書面の記載事項（必ず書く・定めがあれば書く） 13 27
宅建業法 37条書面の交付先・時期・記名 13 26
宅建業法 重要事項説明書の主な記載事項（売買）と書かないもの 13 25
宅建業法 指定流通機構（レインズ）への登録と通知 13 18
宅建業法 媒介契約の3種類と有効期間 13 17
宅建業法 クーリング・オフの期間・方法・効果 13 15
宅建業法 住宅瑕疵担保履行法で義務を負う業者と住宅 13 13
宅建業法 住宅販売瑕疵担保保証金の供託と届出 13 13
法令上の制限 国土利用計画法の届出が要る契約・要らない契約 13 13
税その他 宅地に適する地形・適さない地形 13 13
宅建業法 重要事項説明は誰が・誰に・いつ・どう 12 21
宅建業法 広告開始時期と契約締結時期の制限 12 17
宅建業法 取引態様の明示 12 14
宅建業法 業務処理状況の報告と申込みの報告 12 13
宅建業法 貸借の報酬（1か月分・居住用は0.5か月分・権利金） 12 13
法令上の制限 建築基準法の単体規定と既存不適格建築物 ※ 12 12
法令上の制限 国土利用計画法の事後届出の義務者・期限・面積 12 12
法令上の制限 盛土規制法の規制区域と許可が要る工事の規模 12 12
法令上の制限 農地法3条・4条・5条の区別と許可権者 12 12
法令上の制限 農地法3条の許可が要らない場合・要る場合 12 12
税その他 住宅金融支援機構は直接融資を原則しない（例外の一覧） 12 12
税その他 証券化支援事業（フラット35） 12 12
税その他 建物の材料（木材・コンクリート・鋼材） 12 12
宅建業法 宅建士証の提示・返納・提出 11 17
宅建業法 媒介契約書面（34条の2書面） 11 17
宅建業法 クーリング・オフできる場所 11 13
宅建業法 誇大広告等の禁止 11 11
権利関係 定期建物賃貸借 11 11
宅建業法 貸借だけの重要事項説明の記載事項 10 19
宅建業法 建物の説明事項（石綿・耐震診断・住宅性能評価・建物状況調査） 10 18
宅建業法 宅建士の登録の移転 ※ 10 14
宅建業法 「取引」に当たるもの（自ら貸借は取引ではない） 10 14
宅建業法 不当な勧誘の禁止 10 14
宅建業法 手付の額の上限2割と解約手付 ※ 10 12
権利関係 借家の対抗要件と造作買取請求 10 12
宅建業法 営業保証金の還付を受けられる人と不足額の供託 10 10
権利関係 区分所有法の管理組合と集会の招集 10 10
法令上の制限 盛土規制法の届出期限・維持義務・造成宅地防災区域 ※ 10 10
税その他 景品表示法の「新築」などの用語・取引態様・間取りの表示 10 10

※の4つは、分類に迷った33問を除いて数えると10回を下回ります（登録の移転と手付の上限は9回、単体規定は9回、盛土規制法の届出期限は8回）。

39個のうち24個が宅建業法で、権利関係は3個だけでした。その3個も、借地借家法と区分所有法の問11〜13の枠のものです。

1つの論点を覚えると、本番の何問になるか

1つの問に関わる論点は、平均で約3.1個でした。四択の選択肢が、それぞれ別の論点を聞いているからです。そこで「1回の試験で何問ぶんか」は、1問を、その問に関わった論点の数で割って配り、13回で平均して出しました。論点が4つの問なら、1論点に0.25問ずつです。

科目（1回の問題数） 10回以上出た論点 5〜9回 1〜4回 0回
宅建業法（20問） 24個・10.1問 51個・8.6問 22個・1.4問 2個
権利関係（14問） 3個・0.8問 30個・5.8問 97個・7.4問 14個
法令上の制限（8問） 7個・1.8問 33個・4.5問 42個・1.7問 7個
税その他（8問） 5個・2.2問 18個・3.1問 27個・1.7問 17個
合計（50問） 39個・14.9問 132個・22.0問 188個・12.1問 40個

税その他は、統計の1問（問48）を論点に割り当てていないので、合計が7問になります。教材の統計の論点4個（0回の17個に入っている）は、試験の年に合わせて数字を差し替える作りです。

1論点あたりにならすと、10回以上出た論点は1回の試験で約0.38問、5〜9回の論点は約0.17問、1〜4回の論点は約0.065問でした。1〜4回の論点を6つ覚えて、やっと10回以上の論点1つと同じくらいです。

1〜4回の論点188個は、集計の最後の4回（令和4〜7年度）に出たかでも分けられます。出ていた119個に約8.7問、出ていなかった69個に約3.5問です。権利関係では、出ていた62個に約5.3問、出ていなかった35個に約2.1問でした。

5回以上の論点だけで目標点に届くのは宅建業法・法令上の制限・税その他。権利関係だけ足りない

合格点は、平成28〜令和7年度の12回で33〜38点でした。この記事では最高の38点を目標にし、科目ごとの目標と、5回以上出た論点に集まる問数を並べました。

科目 問題数 目標 5回以上の論点に集まる問数
宅建業法 20 18 約18.7問（75論点）
権利関係 14 9 約6.6問（33論点）
法令上の制限 8 6 約6.3問（40論点）
税その他 8 5 約5.3問（23論点）＋統計1問
合計 50 38 約37問＋統計1問

右の列は、そこまで覚えれば取れる点ではありません。按分した数なので、四択の4つの選択肢のうち知らない論点が1つあっても正解できる問もあれば、知っている論点だけの問でも取りこぼすことがあります。個数問題（正しいものがいくつあるかを答える問）は、4つとも判断できないと取れません。

それでも、宅建業法・法令上の制限・税その他は、5回以上の論点に目標とほぼ同じだけの問が集まっています。権利関係だけは約6.6問で、9点に届かせるには1〜4回の論点にも手を伸ばすことになります。そこで、権利関係の目標は9点（6割強）にとどめ、宅建業法で18点を取る配分にしました。最新の回の合格点を RETIO の試験実施概況（末尾の参考）で確かめ、38点を上回っていたら、この表を読み替えてください。

前の9回と最後の4回で、出かたが大きく変わった論点は5個

集計の前の9回（平成27〜令和3年度）と最後の4回（令和4〜7年度）を比べました。「最後の4回で3回以上、前の9回で2回以下」か「前の9回で5回以上、最後の4回で0回」に当たったのは、399個のうち次の5個だけです。

論点 前の9回 最後の4回
農地法の市街化区域内の特例 7 0
宅建業法の「宅地」と「建物」の範囲 6 0
土地区画整理法の事業ができる区域と施行者 2 4
土地区画整理法の換地処分の手続と登記 2 4
農地法の農地の賃貸借 2 3

ほとんどの論点は、13回を通して同じくらいの割合で出ていました。この比べ方で大きな偏りは見つからなかったので、計画は13回をまとめた数字で組みました。

計画の組み方

4つの計画に共通する決まりは次のとおりです。

  • 1つの科目を学んだら、その科目の過去問を解くところまでをひとまとまりにします。過去問は科目別の問題集で解き、間違えた問は、どの論点で間違えたかをテキストで確かめます。
  • 学び終えた科目の過去問を、週に1回、数問ずつ解いておきます。最初に学んだ科目ほど、試験の時期には忘れています。
  • 申込みの時期（試験の約15〜11週前）を確かめどころにします。宅建業法を学び終えていれば、科目別の過去問で9割取れているかを見て、届いていなければ、次の2周目（2周目のない計画では、次の科目の期間）にも宅建業法の過去問を並行して解きます。
  • 施行から間もない制度（後ろの「0回」の節の最初の表）と、集計のあとに施行された改正（末尾の欄）は、どの計画でも外さず、その科目を学ぶ週にテキストの記述を一度読みます。
  • 試験の6週前（18週前に始める計画は4週前）からの週は、新しい範囲に進まず、通し演習と統計、解き直しに使います。

例年の出来事は、試験を10月の第3日曜日とすると、おおよそ次の週にあたります。

試験の何週前 例年の時期 出来事
52週前 前の年の10月中旬 前の回の試験
47〜46週前 前の年の11月下旬 前の回の合格発表と正解番号
40週前 1月上旬〜中旬 ―
28週前 4月上旬 法令の基準日（4月1日）
20〜19週前 6月上旬 日程の公告
18週前 6月中旬 ―
15〜11週前 7月 申込み（郵送は13週前ごろまで）
6週前 9月上旬 ―

間に合うかは最初の2週間で測る

何時間かかるかの目安は書きません。かわりに、テキストの最初の1章とその章の過去問を終えるのに何日かかったかを数え、手元のテキストの章の数を掛けます。章の数は、自分の計画の「テキストで飛ばすところ」に当たる章を引いて数えます。それが1周目の見込みです。

たとえば、飛ばす章を引いたテキストが20章で、最初の1章に4日かかったなら、1周目は約80日、約12週です。40週前の計画の1周目（30週）にも、18週前の計画の1周目（14週）にも収まります。収まらないときの手は、週の時間を増やすか、1つ短い計画の範囲に切り替えるかの2つです。権利関係の章で測ると多めに、宅建業法の章で測ると少なめに出るので、宅建業法から始める計画では、権利関係に入ったところでもう一度測ります。

各計画の1周目の長さと、1週に進む論点の数は次のとおりです。

計画 1周目 1週に進む論点（権利関係・宅建業法・法令上の制限・税その他）
52週前 41週 約7.6・約8.8・約10・10
40週前 30週 約9.1・10・11・約9.8
28週前 22週 約6.6・約9.4・10・約11.5
18週前 14週 約6.6・15・約13・23

論点の数は教材の分け方によるもので、手元のテキストとは一致しません。各計画の「テキストで飛ばすところ」は、テーマの名前で書きました。

用意するものと、法令の基準日

4科目を1冊にまとめたテキストと、解説つきの科目別の過去問題集があれば回せます。年度ごとの通し演習には、RETIO が公開している本試験の問題と正解番号表を使います（RETIO のページにあるのは問題と正解番号表だけ）。テキストは目標の年度向けの版を選びます。まだ出ていない時期に始めるなら前の年度の版で始め、試験の28週前（4月1日の基準日）を過ぎたら、その年度向けの教材で変わったところだけを確かめます。古い年度の過去問は当時の法令で作られています（令和元年度までの民法の問は改正前の民法）。

5問免除を受ける人は、税その他の週を短くできる

問46〜50の5問は、登録講習を修了した人なら、修了試験に合格してから3年以内の試験で免除されます。登録講習を受けられるのは、宅建業に従事していて従業者証明書を持っている人だけです（受講中は修了者として申し込めない）。

この5問に当たる教材の論点は、住宅金融支援機構・景品表示法・土地と建物の21個で、統計を除くと1回の試験の約4問です。税その他の5回以上の23論点のうち12個がここに入るので、免除を受ける人の税その他は次のように減ります。

計画 税その他の論点 免除で外れる論点 税その他の週
52週前 50 20 5週 → 3週
40週前 39 18 4週 → 2週
28週前 23 12 2週 → 1週
18週前 23 12 1週 → 半週

浮いた週は、5回以上の論点だけでは目標に届かない権利関係に回します。

免除を受ける人の本番は45問・1時間50分なので、通し演習も問1〜45をこの時間で解き、問48の統計は覚えずに済みます。平成28〜令和7年度の試験実施概況では、免除を受ける人の合格基準点が載っている回は、どれも一般より5点低い点でした。目標も5点引いて33点にすると、ほかの3科目の目標（18・9・6点）で届くので、問23〜25の3問は権利関係の取りこぼしを埋める分になります。

約52週前（約1年前・前の回の試験の直後）から始める計画

時間がいちばんあるので、理解に時間のかかる権利関係から入り、0回の論点を除く359論点を1周目にすべて入れます。

試験の何週前 やること 論点の数
52〜36週前（17週） 権利関係。意思表示・代理・時効などの民法の基礎 → 債権と相続 → 物権変動・抵当権 → 借地借家法・区分所有法・不動産登記法 130
35〜25週前（11週） 宅建業法。28週前を過ぎたら、その年度向けの教材で改正点を確かめる 97
24〜17週前（8週） 法令上の制限。問19〜22の4つの法律 → 都市計画法 → 建築基準法 82
16〜12週前（5週） 税その他（統計を除く）。この間に申込み（郵送は13週前ごろまで） 50
11〜7週前（5週） 2周目。5回以上の171論点のうち、過去問で間違えたものを権利関係・宅建業法から ―
6〜1週前（6週） 通し演習、統計、間違えた問題の解き直し ―

テキストで飛ばすところは、ほとんどありません。0回の論点（後ろの「論点の層の一覧」に全部載せました）を、新しい制度（「0回」の節の最初の表）を除いて最後に回すだけです。

民法の論点の多くは、ほかの論点を前提に組み立てられています。そこで権利関係だけ、1週に進む論点を少なくしました。この計画の弱みは、最初の17週で学んだ権利関係を試験の時期には忘れていることです。宅建業法に入ったあとも、権利関係の過去問を週に1回解き続けます。

前の回を受けた人は、合格発表（約47〜46週前）までの5〜6週を、手ごたえのなかった科目の過去問に使います。発表の日に RETIO が載せる正解番号で自己採点し、上の目標と比べます。発表のあとは約46週なので、40週前の計画に6週を足して使います。宅建業法が18点に届いていなければ宅建業法から、届いていれば表どおり権利関係から始めます。

約40週前（約9か月前）から始める計画

1〜4回の論点のうち、集計の最後の4回（令和4〜7年度）に出ていない69個から、問11〜14の法律（借地借家法・区分所有法・不動産登記法）と相続の5個を残し、64個を外します。1周目は295論点です。この集計に入っていない回（令和8年度以降）が2回以上あるときは、64個は外さず、1周目に52週前の計画と同じ359論点を読みます。

試験の何週前 やること 論点の数
40〜30週前（11週） 権利関係。民法の基礎 → 借地借家法・区分所有法・不動産登記法 → 相続 → 民法の残り 100
29〜21週前（9週） 宅建業法。28週前に教材の年度を確かめる 90
20〜15週前（6週） 法令上の制限。申込みが始まったら申し込む 66
14〜11週前（4週） 税その他（統計を除く） 39
10〜7週前（4週） 2周目。5回以上の論点のうち、過去問で間違えたもの ―
6〜1週前（6週） 通し演習、統計、間違えた問題の解き直し ―

テキストで飛ばすのは、後ろの「40週前の計画で外す64個」の表のテーマです。権利関係なら代理（自己契約・双方代理・代理権の消滅は読む）、時効の完成猶予と更新・援用、使用者責任と工作物責任、債権譲渡、同時履行の抗弁権と危険負担、税その他なら譲渡所得の細部が中心です。令和8年度以降の試験に出た論点は、外す64個から除いて1周目に戻します。令和8年度以降の問題は、多くが最初の一文で何の問かわかるので、その一文を外す表のテーマ名と見比べれば探せます。

52週前の計画と違い、問11〜14の3つの法律を民法の基礎の直後に置きました。毎回4問が決まって出る枠なので、時間が足りなくなっても先に固めた分の点が残ります。

約28週前（約半年前）から始める計画

ここからは、点を取りやすい宅建業法から始めます。範囲は、5回以上の171論点に、問11〜14の3つの法律と相続のうち1〜4回出た20論点を足した191論点です。

試験の何週前 やること 論点の数
28〜21週前（8週） 宅建業法（5回以上の論点）。37条書面・重要事項説明・クーリング・オフ・住宅瑕疵担保履行法・広告・媒介契約から 75
20〜17週前（4週） 法令上の制限（5回以上の論点）。問19〜22の4つの法律と開発許可から 40
16〜9週前（8週） 権利関係。民法の基礎（5回以上の論点）→ 借地借家法・区分所有法・不動産登記法 → 相続 → 売買の契約不適合責任・解除・敷金・不法行為（5回以上の論点）。この間に申込み 53
8〜7週前（2週） 税その他（5回以上の論点）。住宅金融支援機構・土地・建物 → 不動産取得税・固定資産税 → 景品表示法・地価公示法・鑑定評価 23
6〜1週前（6週） 通し演習、統計、宅建業法の解き直し ―

テキストで飛ばすところは、科目ごとに次のとおりです（新しい制度は共通の決まりのとおり読む）。

  • 宅建業法は全部読みます。範囲から外れるのは24論点、1回の試験の約1.4問だけで、読み分けるほうが手間がかかります。監督処分と罰則だけは最後に回します。
  • 法令上の制限は、建築基準法の集団規定（道路・建蔽率・容積率・高さ制限・用途制限・防火地域）を、5回以上の4論点（道路内の建築制限、建蔽率の数値と緩和、絶対高さと斜線制限、店舗や事務所が建てられる地域）に絞ります。容積率の計算、2つの地域にまたがる敷地、都市計画の決定手続、その他の法令は飛ばします。
  • 権利関係は、5回以上の論点が一つもないテーマ（時効、民法の基本原則と契約の成立、保証・連帯債務・債権譲渡・相殺、債務引受、抵当権、占有権、質権と先取特権、条件・期限、事務管理、贈与・消費貸借・寄託、親族）を飛ばします。代理は自己契約・双方代理・代理権の消滅だけを読みます。
  • 税その他は、問23の国税（印紙税・登録免許税・所得税・贈与税）を飛ばします。国税の20論点には、5回以上出た論点が一つもありません。

民法の基礎（意思表示・代理・物権変動）を飛ばすと借地借家法も相続も読めないので、権利関係の最初に置きました。基礎は、錯誤・詐欺と強迫・取消し後の第三者・未成年者・自己契約と双方代理など、5回以上の論点に絞ります。この計画で起きやすいのは、権利関係の8週で宅建業法を忘れることです。申込みの時期の確かめで宅建業法が届いていなかった人は、権利関係と並行して解くだけでは追いつかないことがあります。そのときは、税その他の2週も宅建業法の解き直しに使います。

約18週前（約4か月前）から始める計画

5回以上の171論点だけで組みます。28週前の計画で残した、問11〜14の3つの法律と相続のうち1〜4回出た20論点も、この計画では外します。

試験の何週前 やること 論点の数
18〜14週前（5週） 宅建業法（5回以上の論点）。申込みの時期が始まったら申し込む 75
13〜11週前（3週） 法令上の制限（5回以上の論点）。問19〜22の4つの法律と開発許可を先に 40
10〜6週前（5週） 権利関係（5回以上の論点）。意思表示・代理・未成年者 → 物権変動 → 借地借家法・区分所有法・不動産登記法 → 相続 → 売買の契約不適合責任・解除・敷金・不法行為 33
5週前（1週） 税その他（5回以上の論点） 23
4〜1週前（4週） 通し演習、統計、宅建業法の解き直し ―

テキストで飛ばすところは28週前の計画と同じです。権利関係は、5回以上の33論点（10回以上の表の3個と、5〜9回の表の30個）に当たるところだけを読みます。

この計画では、宅建業法の20問で18点を取れるかが、38点に届くかの分かれ目になります。権利関係は9点に届かないことも見込んでおきます。そのぶん、法令上の制限の6点と税その他の5点を落とさずに取ることが、合否に響きます。試験の6週前（権利関係の終わりごろ）に宅建業法の過去問が9割に届いていなければ、5週前の税その他の1週を宅建業法に回します。

18週前より遅く始める人

まず、申込みの締切を過ぎていないかを確かめます。例年、郵送は試験の13週前ごろ、インターネットは11週前ごろが締切です（その年の日付は RETIO の日程のページで）。

受けるなら、5回以上の論点の中でも毎回決まって出る枠に絞ります。範囲は、宅建業法が75論点、法令上の制限が問19〜22の4つの法律と開発許可の25論点、権利関係が問11〜14の借家・借地・区分所有法・不動産登記法の18論点、税その他が住宅金融支援機構と土地・建物の7論点です。合わせて125論点、1回の試験の約30問にあたります。順は18週前の計画と同じで、残りの週から通し演習の3週を引き、その半分を宅建業法に使います。平成28〜令和7年度の合格点の最低（33点）にも届かない量なので、この範囲で受けるのは、次の回の下見を兼ねると考えたほうが無理がありません。週に取れる時間が少ない人は、次の回に向けて52週前の計画で始めるほうが確実です。

試験の6週前からは、通し演習と統計と解き直しだけ

どの計画でも、最後の6週（18週前に始める計画は4週）の過ごし方は同じです。

通し演習では、年度ごとの過去問50問を、本番と同じ2時間で解きます。本番は問1から14問続く権利関係で始まり、そこで時間を使いすぎることに、科目別の演習だけでは気づけません。問1から順に解くか、宅建業法（問26〜45）から先に解くかを、通し演習で試して決めておきます。

問48は13回とも統計でした。13回の問48で、どの統計の名前が選択肢に出たかを数えると次のとおりです。

統計 出た回（13回のうち）
建築着工統計（新設住宅着工） 13
地価公示 11
土地白書 10
法人企業統計 9
土地取引件数（売買による土地の所有権移転登記の件数） 7
宅建業者数 5
国土交通白書 4
不動産価格指数 2
住宅・土地統計調査 1

13回とも、4つの選択肢のうち2つ以上が、着工・地価公示・土地白書・法人企業統計のどれかでした。数字は毎年入れ替わるので、試験の6週前に入ってから、この4つを中心に、その年の最新の公表値をまとめて覚えます。

残りの時間は、間違えた問題だけを集めた解き直しに使います。この時期に1〜4回の論点や0回の論点（新しい制度を除く）へ手を広げても、その分野の過去問を回す時間は残りません。

論点の層の一覧：計画の範囲をテキストで決めるための表

5回以上出た171論点のうち、5〜9回の132論点のテーマ

10回以上の39個は上の表のとおりです。5〜9回の132個を、テーマでまとめました。宅建業法は多いテーマだけ、ほかの3科目は全部です。

科目 5〜9回出た論点のテーマ（数字は論点の数）
宅建業法（51個） 宅建士の登録と宅建士証6、営業保証金4・保証協会5、免許5、欠格事由3、業務上の規制（手付の貸与・守秘義務・従業者名簿など）5、報酬の計算5、手付金等の保全措置と損害賠償額の予定4、監督処分と罰則3、ほか11
権利関係（30個） 借家4・借地4、区分所有法4、不動産登記法3、物権変動と登記・共有3、意思表示（錯誤・詐欺・強迫・第三者）3、売買の契約不適合責任2、相続（承認と放棄・代襲相続と相続分）2、代理（自己契約・双方代理・代理権の消滅）・未成年者の契約・敷金の返還と承継・不法行為の要件と時効・解除の効果が1ずつ
法令上の制限（33個） 開発許可6、都市計画の区域と地域地区・地区計画7、建築基準法7（建築確認・単体規定3ほか）、土地区画整理法5、農地法4、盛土規制法3、国土利用計画法の勧告・公表・罰則1
税その他（18個） 固定資産税3・不動産取得税2、景品表示法4、不動産鑑定評価基準3、地価公示法3、土地と建物2、住宅金融支援機構のその他の業務（団体信用生命保険など）1

テーマ別の論点の数と、1回の試験で出る問数

教材の小見出し（テーマ）ごとに、論点の数と、1回の試験で何問出たかを並べました。「10論点あたり」は、そのテーマの論点を10個覚えたときに1回の試験の何問にあたるかで、大きいほど少ない量で点になります。表は「10論点あたり」の大きい順です。

宅建業法

テーマ 論点の数 1回の試験で（問） 10論点あたり（問）
37条書面 2 1.91 9.5
8種制限の適用場面とクーリング・オフ 3 1.19 4.0
重要事項説明（35条書面） 9 3.00 3.3
住宅瑕疵担保履行法 3 1.00 3.3
広告と取引態様の明示 4 1.11 2.8
媒介契約と指定流通機構 5 1.29 2.6
手付・手付金等の保全・損害賠償の予定 5 0.98 2.0
その他の業務上の規制・帳簿・案内所 10 1.75 1.7
免許の欠格事由 3 0.52 1.7
宅建業の定義と免許が要らない人 5 0.87 1.7
宅建士の登録・宅建士証・専任の宅建士 10 1.54 1.5
免許の種類・有効期間・免許換え 5 0.76 1.5
他人物売買・契約不適合責任の特約・割賦販売 3 0.42 1.4
営業保証金 6 0.81 1.3
報酬の計算 9 1.09 1.2
保証協会 7 0.84 1.2
事務所の標識 2 0.21 1.1
監督処分と罰則 8 0.75 0.9

上から6テーマ（37条書面・クーリング・オフ・重要事項説明・住宅瑕疵担保履行法・広告・媒介契約）は26論点で、1回の試験の約9.5問になります。28週前の計画の宅建業法は、この6テーマから始めます。

権利関係

10論点あたり2問を超えるのは、借家だけでした。

テーマ 論点の数 1回の試験で（問） 10論点あたり（問）
借地借家法（借家）と民法の賃貸借 6 1.66 2.8
意思表示（心裡留保・虚偽表示・錯誤・詐欺・強迫） 4 0.55 1.4
敷金・請負・委任・使用貸借 6 0.75 1.3
借地借家法（借地） 7 0.88 1.3
不動産登記法 9 1.02 1.1
民法の基本原則・失踪宣告・期間の計算・契約の成立 5 0.54 1.1
売買（手付・契約不適合責任） 5 0.53 1.1
物権変動と登記・共有・相隣関係・地役権 12 1.27 1.1
保証・連帯債務・債権譲渡・弁済・相殺 10 0.94 0.9
区分所有法 11 1.00 0.9
不法行為 4 0.35 0.9
制限行為能力者 5 0.43 0.9
相続・遺留分・配偶者居住権・相続登記 14 1.14 0.8
債務引受・選択債権 2 0.16 0.8
債務不履行・解除・危険負担 7 0.56 0.8
時効 7 0.52 0.7
抵当権・根抵当権・法定地上権 9 0.65 0.7
事務管理・不当利得 2 0.14 0.7
質権・先取特権 2 0.12 0.6
代理（無権代理・表見代理・復代理） 7 0.41 0.6
占有権・地上権・混同 4 0.23 0.6
親族 1 0.05 0.5
条件・期限 2 0.08 0.4
贈与・消費貸借・寄託 3 0.04 0.1

抵当権と代理は、どちらも10論点あたり0.6〜0.7問でした。抵当権と時効には5回以上出た論点が一つもなく、代理も1つ（自己契約・双方代理・代理権の消滅）だけです。短い計画で5回以上の論点に絞ると、この3つのテーマはほとんど学ばないことになります。

法令上の制限

テーマ 論点の数 1回の試験で（問） 10論点あたり（問）
国土利用計画法（事後届出） 4 0.95 2.4
農地法 7 1.00 1.4
土地区画整理法 8 1.00 1.3
盛土規制法 8 1.00 1.3
開発許可 9 1.00 1.1
建築確認と単体規定 11 0.92 0.8
用途地域・地域地区・地区計画 8 0.62 0.8
都市計画区域・区域区分・決定手続 7 0.43 0.6
道路と接道義務 4 0.21 0.5
用途制限 4 0.19 0.5
防火地域・準防火地域 3 0.13 0.4
高さ制限・斜線制限・日影規制 4 0.16 0.4
建蔽率・容積率 10 0.34 0.3
その他の法令による制限 2 0.05 0.3

建築基準法は6つのテーマに36論点あり、合わせても1回の試験の約1.95問でした。2問の枠に対して論点が多く、建蔽率・容積率は10論点で0.34問と、建築基準法の6テーマの中では最も小さい数字です。

税その他

テーマ 論点の数 1回の試験で（問） 10論点あたり（問）
住宅金融支援機構 3 1.00 3.3
土地・建物 7 2.00 2.9
不動産取得税・固定資産税 10 1.00 1.0
地価公示法 5 0.46 0.9
景品表示法 11 0.96 0.9
不動産鑑定評価基準 7 0.54 0.8
印紙税・登録免許税・贈与税・相続税 10 0.69 0.7
譲渡所得と居住用財産の特例 10 0.31 0.3

問23の国税は、印紙税・登録免許税・所得税・贈与税のどれが出るかが年ごとに替わります。国税の20論点（下の2行）には5回以上出た論点が一つもなく、印紙税と登録免許税の論点も最多で4回でした。

40週前の計画で外す64個

1〜4回出た論点のうち、集計の最後の4回（令和4〜7年度）に出ていない69個から、問11〜14の法律と相続の5個（相続人と法定相続分、相続人がいないとき、遺言の方式、遺言の証人・撤回・遺言執行者、区分所有法の書面決議と建替え等の決議）を残した64個です。数字は1回の試験の問数で、64個を合わせて約3.1問です。

科目 テーマ（論点の数）
宅建業法（7個・約0.4問） 保証協会の分担金の計算と準備金など2、重要事項説明の支払金・預り金の保全と供託所等の説明2、監督処分の事由と両罰規定2、代理と交換の報酬1
権利関係（30個・約1.7問） 代理6（代理の要件・代理権の範囲と濫用・復代理・無権代理・無権代理と相続・表見代理）、債務不履行4（損害賠償の範囲・受領遅滞・危険負担・同時履行の抗弁権）、保証・債権譲渡・弁済4、時効3（完成猶予と更新・協議と天災による猶予・援用と放棄）、不法行為3（賠償の中身・使用者責任・工作物責任と共同不法行為）、売買2（手付による解除・費用と買戻し）、ほか8（被保佐人と被補助人、条件、申込者の死亡、選択債権、負担付贈与、親族、地役権と時効、法定地上権の判例）
法令上の制限（16個・約0.5問） 都市計画の決定手続と都市計画事業・予定区域3、建築確認の使用制限と避難・消火の規定2、用途制限の細部2、延べ面積に算入しない部分と2つの地域にまたがる敷地2、その他の法令2、地区計画の届出、開発許可の公共施設の帰属、低層住居系の制限、防火地域の共通規制、盛土規制法の規制の対象が1ずつ
税その他（11個・約0.5問） 譲渡所得5（長期と短期・取得費・3,000万円控除・買換えとの併用・譲渡所得になるもの）、印紙税の過怠税など・登録免許税の課税標準・住宅取得等資金の贈与3、地価公示の標準地の選び方、景品類の提供の制限、木造の基礎と防腐が1ずつ

時間が足りなければ最後に回す：平成27〜令和7年度の13回で論点として当たらなかった36個

ここで「0回」は、この教材の論点の分け方で、平成27〜令和7年度の13回の問に一度も割り当てられなかったという意味です（平成26年度以前は数えていない）。出ていないことは次も出ないことを意味しないので、外す前に、集計に入っていない令和8年度から最新の回までの問題で、この論点が出ていないかを見てください。

36個は、施行から間もない制度、出ているテーマの細部、13回のどこにも見当たらないもの、の3つに分けられます。

まず、施行・策定されてからの試験が、この集計にまだ少ない制度です。計画の共通の決まりのとおり、どの計画でも外さずに読みます。

論点 施行・策定 基準日（4月1日）が施行・策定のあとの回
相続登記の申請義務 2024年4月1日 2回（令和6・7年度）
人の死の告知に関するガイドラインの位置づけと調査 2021年10月（国土交通省） 4回。令和6年度にガイドラインをテーマにした問があり、別の論点（告げなくてよい場合）に割り当てた
配偶者短期居住権 2020年4月1日 8回
特別受益と特別寄与料 特別寄与料は2019年7月1日 8回

次に、同じテーマの別の論点としては出ているものです。テーマはほかの論点で学ぶので、ここに挙げた細部や計算だけを最後に回します。

論点 出ているテーマ
消滅時効の完成時期を数える 消滅時効の期間（平成27年度・令和2年度10月・令和7年度）
遺留分の額の計算 遺留分（平成27年度・令和4年度）
担保物権に共通する性質 物上代位（抵当権の問で3回）
区分所有建物の管理費の滞納と特定承継人 特定承継人（令和2年度12月の区分所有法の問）
容積率の計算と2項道路のセットバック 2項道路（令和4年度の建築基準法の問）
固定資産税の税額の計算（住宅用地・新築住宅） 住宅用地の特例・新築住宅の減額（固定資産税の問で6回）
収益還元法の計算 収益還元法（鑑定評価の問で4回）
土地鑑定委員会と都道府県地価調査 土地鑑定委員会（地価公示法の問で3回）

残りの24個は、13回のテーマの中でも見当たらなかったものです。

科目 論点
宅建業法（1個） 不正受験と合格の取消し
権利関係（7個） 根抵当権、共同抵当の配当、弁済の提供と供託、消費貸借、寄託、借地条件の変更・増改築の許可、相続人など一般承継人による登記の申請
法令上の制限（6個） 特定道路による容積率の割増し、2つの地域にまたがる敷地の計算、地階の延べ面積の算入、用途地域の都市計画で定める事項、都市計画の提案制度、文化財の適用除外と仮設建築物
税その他（10個） 不動産取得税・登録免許税・譲渡所得・贈与税と相続税の税額の計算（4個）、贈与税の暦年課税と相続時精算課税、贈与税の配偶者控除、相続した空き家の3,000万円控除、不動産取得税の住宅用地の減額、都市計画税、景品表示法の措置命令

36個を並べると、税額や容積率の計算の手順が目立ちます。問23・24の税の26問には、税額の計算手順を問うものが一つもありませんでした。選択肢の中心は、課税されるか、特例が使えるか、免税点や納税義務者はどうか、です。建築基準法は毎回1問（多くは問18）が、用途制限・建蔽率・容積率・道路・高さ制限を混ぜた総合問題でした。容積率は前面道路の幅員による制限（4回）や延べ面積に算入しない部分（2回）として出ていて、計算手順を問う論点で当たったのは、建蔽率の緩和の組合せ（2回）だけです。

集計の作り方と、言えないこと

数えたのは、RETIO が公開している平成27年度〜令和7年度の本試験です。令和2・3年度は10月と12月の2回に分けて行われたので、11年度で13回、650問になります。

  1. 問題の PDF を読み、1問ごとに科目と、自分たちの言葉で付けたテーマ名（例「借地借家法（借家）」）を記録しました。問題文は残していません。古い年度の PDF は画像なので、文字を読み取ってから分けています。
  2. 各選択肢が問うている論点を、教材の論点に割り当てました。本試験の選択肢が問うている論点をもとに、自分たちの言葉で○×問題を書いたときの記録を使っています。1つの問の選択肢が当たる論点を、すべて「その問の論点」として記録しました。
  3. 論点ごとに「13回のうち何回に出たか」と「関わった問の数」を数えました。

数え方の都合で、次のことは言えません。

  • 論点の数は、この教材の分け方で決まります。細かく分ければ1つあたりの回数は減り、粗く分ければ増えます。「10回以上が39個」は、399個に分けたときの数です。
  • 1つの選択肢に関わっただけでも「出た」に数えています。4つの選択肢のうち1つだけがその論点の問も、4つともその論点の問も、同じ1回です。
  • 分類に迷った問には印を付けていて、それが33問あります。これを除いて数え直すと、24個の論点が、隣の区分（10回以上・5〜9回・1〜4回・0回）に1つずつ移ります。
  • 令和元年度までの民法の問は、改正前の民法で出ています。それを、改正後の民法で書いた教材の論点に当てました。宅地造成等規制法の問も、盛土規制法の論点に当てています。
  • 区分所有法は、2026年4月1日施行の改正で集会の決議の要件（出席者の多数決、所在等不明区分所有者の除外、建替えの決議など）が変わりました。数えた13回はすべて改正前の条文です。過去問は改正後に直した解説で解いてください。
  • 問48の統計の表は、選択肢にその統計の名前が出たかを数えたものです。平成27年度〜令和4年度の10回は、画像の PDF から文字を読み取って数えました。

年ごとに変わる情報（2026年10月時点で確認）

試験日や申込みの期間は、RETIO が毎年6月の第1金曜日に公告します。右の列は令和8年度（2026年）の日程と結果です。受ける年度の日程は、その年の公告のあとに、RETIO の「宅建試験の概要」と「宅建試験の日程」のページで確かめてください（URL は末尾の参考に）。

項目 例年の決まり 令和8年度（2026年）の日程・結果
試験日 毎年1回、10月の第3日曜日、13時〜15時 10月18日（日）
日程の公告 6月の第1金曜日（官報と RETIO のサイト） 6月5日（金）
インターネットでの申込み 7月上旬〜下旬 7月1日〜7月31日
郵送での申込み 7月上旬〜中旬 7月1日〜7月15日
合格発表 11月下旬（正解番号も同じ日に載る） 11月25日（水）
受験手数料 ― 8,200円
出題の根拠になる法令 受ける年度の4月1日に施行されているもの 令和8年度の試験では2026年4月1日
合格点と合格率 ― 平成28〜令和7年度の12回で合格点33〜38点、合格率13.1〜18.7%（令和7年度は33点・18.7%）。最新の回は RETIO の試験実施概況で
RETIO が公開している過去問 問題と正解番号表 昭和63年度から最新の回まで（2026年10月時点は令和7年度まで）
この記事の集計の範囲 ― 平成27〜令和7年度の13回（2026年10月に集計。令和8年度以降は入っていない）。数えていない回が2回以上なら、40週前の計画でも64個は外さない
集計のあとに施行された主な改正 ― 区分所有法の改正（集会の決議の要件など）と、不動産登記法の住所等の変更登記の申請義務（どちらも2026年4月1日施行）

RETIO の試験概要には、出題の根拠となる法令は「試験を実施する年度の4月1日現在施行されているもの」とあります。

章ごと・回ごと・科目ごとに○×問題で確かめられる宅建アプリ

この集計に使った論点で作ったのが、私の iPhone アプリ「AIとチャットしながら学ぶ宅建」です（以下は2026年10月時点）。アプリでは、平成27年度〜令和7年度の本試験の選択肢が問うている論点をもとに、自分たちの言葉で書いた○×問題1,763問を、章ごと・回ごと・科目ごとに解けます。間違えた問題は、答え合わせのあと、どこが違ったかを AI の先生に聞けます。教材・○×問題・図解・復習は無料で、登録もいりません。AI の先生と話せる回数には1日の上限があり、月額の Pro にすると回数が増え、苦手分析と学習プラン、模擬試験も使えます。AI の返答には誤りが含まれることがあるので、数字や改正は公式の情報でも確かめてください。

すき間の時間に一問一答で回したい人には「シンプルに学ぶ宅建」もあります。300問を、本試験の科目ごとの問題数の比率（宅建業法20・権利関係14・法令上の制限8・税その他8）に合わせて出題します。

参考

タグ #宅建 #勉強法 #過去問 #出題傾向
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